✓現地調査のブログの概要
大阪市此花区の空き家となっているマンションを所有されているオーナー様より、お電話にてご相談をいただきました。
「屋上防水が剥がれており、外壁もかなり傷んでいる。雨漏り修理もお願いしたい」とのことで、相見積もりの中でしっかり比較検討されている状況でした。
築54年ということもあり、建物全体の劣化に対して不安を感じておられるご様子でした。
現地調査にお伺いするとモルタル外壁は全体的に劣化が進み、表面が脆くなっている状態でした。
そのまま塗装を行っても十分な耐久性が確保できないため、まずはカチオンシーラーで下地をしっかり固めたうえで、下塗り・中塗り・上塗りの計4回塗りをご提案しています。
ひび割れについても、状態に応じて補修を行う内容です。
また、雨漏りの原因は断定こそできないものの、陸屋根のひび割れが大きく影響している可能性が高いと判断しました。
実際に屋上は防水機能が低下しており、耐久性に優れた塩ビシート防水をご提案。
ベランダや廊下についてはウレタン防水での施工をご案内しています。
さらに、鉄骨階段などの鉄部にも劣化が見られたため、塗装による保護も含めたトータルでのメンテナンスプランをご説明いたしました。
オーナー様は「雨漏りがひどく、どこに頼めばいいか悩んでいた」とお話しされていましたが、建物の状態や今後のことを踏まえて一つひとつご説明させていただいたことで、「一番親身に考えてくれた」と感じていただけたようです。
その結果ひび割れ補修・外壁4回塗り・鉄部塗装・各所防水工事（ウレタン防水・塩ビシート防水）にてご成約をいただきました。
築年数が経過し雨漏りなどが発生している建物ほど「どこまで直すべきか」「本当に必要な工事は何か」で悩まれる方が多いです。
だからこそ現状を正しく見極めたうえで、無理のない最適なご提案を行うことを大切にしています。
この度は大切な建物のメンテナンスをお任せいただき、誠にありがとうございました。
南大阪ペイントセンターのマナベと申します。
大阪市此花区の築54年のマンションへ塗装工事・防水工事のお見積りを実施した内容を紹介しています。
▼大阪市此花区の外壁塗装についてはこちらの記事で解説をしています▼
此花区の外壁塗装なら南大阪ペイントセンターへ依頼すべき7つの理由
大阪市此花区のマンションの塗装工事・防水工事のお見積もりのご依頼
| 築年数 | 54年 |
| きっかけ | マンション全体の劣化・雨漏り |
| 外壁 | モルタル |
| 屋根 | 塩ビシート防水 |
空き家となっているマンションを所有されているオーナー様より「屋上防水の剥がれ・外壁塗装・廊下や屋上の防水・雨漏り修理をまとめて見積もりしてほしい」と、お電話にてご相談をいただき、現地調査にお伺いいたしました。
すでに相見積もりを取られている中でのご相談で、築54年ということもあり「どこまで直すべきか」「本当に任せて大丈夫か」といったご不安をお持ちのご様子でした。
そういった背景も踏まえ、建物の現状と今後を見据えたご提案を意識しながら調査を進めております。
外壁の劣化状況と補修・塗装のご提案
モルタル外壁は全体的に劣化が進み、触ると塗膜の一部が崩れるほど脆くなっていました。
また、ひび割れも複数箇所に見受けられ、雨水の浸入リスクが高い状態です。
このような下地の状態でそのまま塗装を行っても、塗料の密着が悪く早期剥離につながる可能性があります。
そのため今回は…
- カチオンシーラーで下地をしっかり固める
- ひび割れ箇所は状態に応じて補修
- 下塗り・中塗り・上塗りの計4回塗り
という工程で、耐久性を重視した外壁塗装をご提案いたしました。
陸屋根（屋上）の状態と雨漏りの可能性
雨漏りについては明確な原因の特定までは至りませんでしたが、陸屋根には大きなひび割れが複数確認され、防水機能が著しく低下している状態でした。
築年数や過去の改修履歴（今回で2回目）を踏まえても、屋上の防水層が雨漏りの主な原因である可能性が高いと判断しています。
そのため今回は耐久性と信頼性の高い塩ビシート防水にてしっかりと防水層を再構築するご提案を行いました。
ベランダ・廊下防水の調査
ベランダや共用廊下についても劣化が進んでおり、ひび割れや摩耗が見受けられる状態でした。
これらの箇所は日常的に使用されるため、コストと施工性のバランスを考慮しウレタン防水による防水層の再形成をご提案し、全体として防水性能を底上げする計画としています。
鉄部（階段など）の劣化状況
鉄骨階段などの鉄部には、塗膜の劣化やサビの発生が確認されました。
鉄部は一度サビが進行すると腐食が進みやすいため、ケレン（下地処理）を行ったうえで塗装により保護することが重要です。
外壁や防水とあわせて施工することで、建物全体の耐久性と美観を整えるご提案をいたしました。
ご成約の決め手について
- 現状のリスクを正直にお伝えしたこと
- 建物の状態に合わせて無理のない提案を行ったこと
が安心感につながり「一番親身に考えてくれた」とのお言葉をいただきました。
その結果…
・ひび割れ補修
・外壁4回塗り塗装
・鉄部塗装
・ウレタン防水（ベランダ・廊下）
・塩ビシート防水（屋上）
の内容にてご成約をいただいております。
築年数が経過し、雨漏りなどが発生している建物ほど「どこまで手を入れるべきか」で迷われるケースが多いです。
だからこそ私たちは単に工事を提案するのではなく、今後も安心して使い続けられるかという視点でご提案することを大切にしています。
この度は数ある施工会社の中からご相談・ご依頼いただき、誠にありがとうございました！
それでは事項から調査内容を写真付きで詳しく解説していきます。
お問い合わせから見積書を貰うまでの流れは以下に詳しく紹介しています。
関連ページ：お問い合わせから見積書を貰うまでの流れと受付の方法
雨漏りでお困りのマンションのお見積もり調査
モルタル外壁の調査
モルタル外壁が使用されており、これまでにも数回の改修工事を行われてきた形跡が確認できました。
補修跡が点在していることから、その都度必要なメンテナンスはされてきたと考えられますが、現在は全体的に雨染み跡や塗膜の退色が目立ち、防水性が低下した状態が長く続いている様子がうかがえます。
モルタル外壁は防水性を塗膜に依存するため、このような症状が見られる場合は「見た目以上に内部で劣化が進行している可能性」がある点に注意が必要です。
特に目立っていたのが、塗膜の割れや剥離です。
モルタル外壁だけでなく、配管まわりといった細かな取り合い部分でも塗膜のめくれが見受けられました。
こうした箇所は雨水の侵入口になりやすく、見落とされがちな部分でもあるため注意が必要です。
外壁には塗膜の剥がれも複数箇所で確認されました。
横方向に大きく伸びるひび割れも発生しており、雨水の浸入リスクが非常に高い状態です。
このようなひび割れは単なる表面劣化ではなく、建物の動きや経年による負荷が影響しているケースも多く、表面だけを埋める補修では不十分な場合があります。
塗装はもちろん重要ですが、それ以上に大切なのが事前の補修です。
南大阪ペイントセンターではひび割れの幅や深さに応じて補修方法を使い分け、塗装後に不具合が出ないよう下地から丁寧に整えることを何より重視しています。
さらにモルタル外壁全体的に劣化が進み塗装が密着しにくい状態になっていたため、通常の塗装工程では十分な耐久性を確保できないと判断しました。
そこでまずカチオンシーラーを塗布して脆くなった下地をしっかりと固めたうえで、下塗り・中塗り・上塗りの計4回塗りをご提案しています。
鉄部の調査
劣化は外壁だけでなく、鉄部にも広がっていました。
特に階段の平場部分ではサビの進行が見受けられ、塗膜の保護機能が失われている状態です。
鉄部は一度サビが発生すると、そこから一気に腐食が進んでしまうため、早めの対処が重要になります。
外壁と同時にメンテナンスを行うことで、足場を有効活用でき、コスト面・耐久性の両面でメリットのあるご提案が可能です。
階段の手すり部分についても、既存の緑色の塗膜が剥がれた箇所からサビが発生しているのが確認できました。
見た目の問題だけでなく、安全面にも関わる大切なポイントです。
このような鉄部に対しては、まずケレン作業（サビや旧塗膜の除去）を丁寧に行い、下地を整えることが不可欠です。
そのうえで錆止め塗料をしっかりと塗布し、さらに仕上げ塗料を重ねることで、再発しにくい状態へと仕上げていきます。
南大阪ペイントセンターではただ塗るだけではなく、素材の状態に合わせた工程を踏むことで、長く安心していただける施工を心がけています。
バルコニー・廊下の調査
4階バルコニーでは防水層の剥がれが進行し、下地が露出している状態が確認されました。
さらに湿気がこもりやすい環境のため、カビの繁殖も見受けられ、防水機能が大きく低下していることが分かります。
このまま防水工事を行っても十分な仕上がりにはならないため、まずは既存塗膜の剥がれや凹凸をしっかりと整える必要があります。
そこで、モルタルペーストによる下地補修を行い、表面を平滑に整えたうえでウレタン防水を施工するご提案としました。
マンションの共用廊下についても紫外線・雨風の影響により、防水層の劣化が進んでいる状態でした。
表面の摩耗や細かなひび割れが見受けられ、このまま放置すると階下への漏水リスクが高まる可能性があります。
そのため廊下部分にもウレタン防水をご提案いたしました。
ウレタン防水は複雑な形状にも対応しやすく、既存下地を活かしながら防水性能を回復できる点が大きなメリットです。
共用部は入居者様の安全性や快適性にも関わるため、機能面と施工性のバランスを考慮したご提案を心がけています。
陸屋根の調査
陸屋根について調査を行ったところ、過去に塩ビシート防水が施工されていることが確認できました。
しかし、全体的にひび割れや劣化が進行しており、防水層としての機能が十分に発揮されていない状態です。
塩ビシート防水の耐用年数は一般的に15～20年とされており、今回の状況から見ても寿命を過ぎてからかなりの期間が経過していることがうかがえます。
こうした状態では部分的な補修ではなく、防水層の再構築が必要と判断しました。
陸屋根全体を確認すると、ひび割れが広範囲にわたって発生しており、雨水が浸入しやすい状態となっていました。
マンションの雨漏りは外壁だけでなく屋上や陸屋根から発生するケースが非常に多く、今回の症状からもこの陸屋根が原因となっている可能性が高いと考えられます。
ひび割れがここまで進行している場合、応急処置では根本的な解決にはつながりません。
そのため、耐久性・防水性ともに優れた塩ビシート防水を改めて施工し、雨漏りの改善を図るご提案をいたしました。
単に工事を行うのではなく「なぜこの工法が必要なのか」までご説明し、ご納得いただいたうえで進めていくことを大切にしています。
南大阪ペイントセンターからのマンションの塗装工事・防水工事のお見積もりとご提案内容
すべての調査が終了しました！
後日、改めてご都合を伺い、日程を調整のうえご訪問させていただきました。
当日は、現地調査時に撮影したお写真をもとに作成した点検診断報告書と、塗料の耐用年数ごとに整理したお見積書をあわせてご提出しております。
お見積もり内容
| 劣化部位 | ご提案 | 理由 |
| モルタル外壁 | 外壁塗装（4回塗り）・左官補修 | ひび割れ・膨れ・塗膜の防水性低下 |
|
付帯部 |
付帯塗装 | 美観の向上・防水性の維持のため |
| バルコニー・廊下 | ウレタン防水 | 防水層の寿命 |
| 陸屋根 | 塩ビシート防水 | 雨漏りのため |
お見積り金額
※スマートフォン・タブレットの方は右スクロールですべての内容をご覧いただけます。
| 工事内容 | 保証 | 小計 |
| 外壁塗装：ラジカルシリコンプラン | 10年 | 3,024,289 |
| ウレタン防水工事（バルコニー・廊下） | 10年 | 946,100 |
| 塩ビシート防水工事（陸屋根） | 10年 | 420,520 |
| 総額（税抜き） | 4,390,909 | |
| 総額（税込み） | 4,830,000 |
お見積り内容や施工方法について一つひとつご説明させていただき、十分にご理解をいただいたうえで外壁は関西ペイント RSシルバーグロスSIを使用した塗装、ウレタン防水、塩ビシート防水を含めたトータルメンテナンスでご成約をいただきました。
この度は数ある施工会社の中から南大阪ペイントセンターに外壁塗装・防水工事をご依頼いただき、誠にありがとうございました。
オーナー様からは施工前「雨漏りがひどく、どこに頼めばしっかり直してもらえるのか分からない」「相見積もりを取っているが判断が難しい」といったご不安をお持ちであるとお聞きしておりました。
築年数も経過している建物のため、なおさら慎重にご検討されていたご様子でした。
そのような中で現地調査時に建物の状態や劣化の原因、必要な工事の優先順位についてご説明させていただいたことが「一番親身に考えてくれた」と感じていただけた理由だったと伺っております。
雨漏りや建物の劣化が進行している物件ほど、判断が難しく不安も大きくなりがちですが、そういった状況だからこそ、私たちはしっかりと寄り添いながら最適なご提案を行うことを大切にしています。
施工の詳細につきましては、後日あらためて施工事例ページにて写真付きでご紹介予定ですので、ぜひご覧ください！
