マンションのクラックは放置厳禁！放置するリスクや補修方法を紹介

マンションの外壁にひび割れ（クラック）を見つけることはそう珍しくありません。ですがクラックの中には放置していると危険なものもあり、マンションの安全性にも関わってくる恐れがあります。

入居者の安全を守るためにもクラックを見つけましたら早急な対処が必要です。

マンションのクラックにお悩みの方の力になれる記事です。ぜひご参考にご覧ください！

危険度が高いマンションのクラック
窓やドア近く（開口部）以外のクラック
白や茶褐色の液が出ているクラック（エフロレッセンス）
幅0.3mm以上のクラック

マンションのクラックが起こる原因は主に4つ
乾燥収縮や気温の変化によるもの
コンクリートの中性化によるもの
凍結によるもの
施工不良（コールドジョイント）によるもの

マンションのクラックを放置するリスク5つ
見た目が悪くなる
雨が侵入してしまう
錆びが進行し爆裂してしまう
強度や耐震性が低下する
資産価値が下がる

マンションの外壁塗装についてはこちらの記事で網羅的に解説をしています。

マンションの外壁塗装が初めてでも安心！4ステップでミスなく実行

1.チェックしよう！危険度が高いマンションのクラック

こちらの記事をご覧になられている方はマンションのクラックにお困りの方も多いかと思います。こちらの章では危険度が高い放置してはいけないクラックをまとめました。

ご自身のマンションのクラックと見比べてチェックしてみましょう。

1-1.窓やドア近く（開口部）以外のクラック

マンションで一番多く見られるクラックは窓やドアなどの開口部からの放射状のクラックです。

この部分のクラックはどうしても経年劣化により生じてしまうものでありあらかじめ予想されています。

そのため鉄筋で補強されておりこのクラックが原因で安全性や耐久性が低下されることはないのでご安心ください。

ですが、柱や梁に発生した大きなクラックや建物と並行に発生したクラックは安全性や耐震性にも影響を与えるため大変危険です。すぐに業者に相談するなど対処が必要です。

1-2.幅0.3mm以上のクラック

また、0.3ｍｍ以上の幅が広いクラックにも要注意です。

幅の広いクラックは隙間から雨水が侵入するリスクが高く、雨水が内部に侵入してしまうと雨漏りや腐食・錆びの原因となり大変危険です。

このようにクラックスケールと呼ばれるものでクラックの幅を計測し補修が必要であるか見極めます。

1-3.白や茶褐色の液が出ているクラック（エフロレッセンス）

また、クラックから白や茶色の液が出ているクラックは大変危険です。このクラックをエフロレッセンスと呼びます。

エフロレッセンスとは、クラックなどの隙間から雨水が侵入しコンクリート内のアルカリ成分が水分と共に表面に現れる現象で、コンクリートの中性化（コンクリートの劣化）が進んでいるサインです。

また、茶色の液が出ている場合は建物内部の鉄筋が錆びている可能性もあります。

本来、コンクリートはアルカリ性であることから錆びる事はありません。ですがコンクリートの中性化が進み内部の鉄筋にまで浸透すると鉄筋の錆びを誘発し錆びついた鉄筋がコンクリートを押し上げ爆裂を引き起こしてしまうことがあります。

そうするとマンションの強度は脆く安全性や耐震性もかなり低下した危険な状態になることでしょう。

クラックから茶色や白の液が見られた場合は早急に業者にご相談ください！

2.マンションのクラックが起こる原因は主に4つ

そもそもなぜクラックが起こるのでしょうか？マンションの外壁にクラックが起こる原因は4つあります。

2-1.乾燥収縮や気温の変化によるもの

マンションクラックのほとんどの原因は乾燥収縮や気温の変化によるものだとされています。

コンクリートは打設後、硬化してからも内部に水分を含んでいます。ですが長い年月をかけて徐々に蒸発し乾燥が進みます。

この乾燥と収縮を繰り返すことによってクラックが発生してしまうのです。

また、気温の変化によっても膨張と収縮を繰り返します。マンションは鉄筋や柱で固定されていますので自由に膨張収縮することができずクラックが起きてしまうのです。

2-2.コンクリートの中性化によるもの

先程も少しお話させていただきましたが、クラックなどの隙間から雨水が侵入しコンクリート内のアルカリ成分が中性化されることでクラックの原因になります。

中性化が進むと内部の錆びも広がりますのでクラック以外にも剥離や鉄筋の露出など劣化が進行してしまいます。

2-3.凍結によるもの

また、コンクリート内部の水分が蒸発せず、凍結と融解を繰り返すことによってもクラックは起こります。

寒い地域などでよく見られる現象です。

2-4.施工不良（コールドジョイント）によるもの

通常、マンションのコンクリートは一度に大量に流すのではなく2度3度とわけて流していきます。

その際、先に打たれたコンクリートと後に打たれたコンクリートがしっかり綺麗に馴染むように不純物を取り除いたり振動を与えたりする作業が必要なのですがその作業が不十分であった場合、コンクリート同士がしっかりと接着できないことがあります。

そうなると接着できていない部分の強度は低くクラックなども起こりやすい状態になってしまうのです。

これをコールドジョイントと呼びます。

3.マンションのクラックを放置するリスク5つ

クラックが起こる原因と危険度が高い症状はわかりました。ではこれらのクラックを放置してしまうと起こるリスクはどのようなものがあるのでしょうか？5つにわけてお話していきたいと思います。

3-1.見た目が悪くなる

マンションのクラックを放置すると、まず見た目が悪いですよね…。一気に老朽化したイメージになることでしょう…。

もしあなたが同じ築年数のマンションに入居するとしたら、クラックがたくさんあるマンションとクラックがない綺麗なマンション。どちらに住みたいでしょうか？

3-2.雨が侵入してしまう

クラックの隙間から雨が侵入してしまうリスクがあります。

特に先程お話しました幅0.3ｍｍ以上のクラック（構造クラック）では雨が降るたびに雨水が侵入しやすく常に内部はジメジメと湿気を含んだ状態になります。

また、クラックから室内にも雨水が侵入してしまうこともあるので雨漏りが発生するリスクもあることでしょう。

3-3.錆びが進行し爆裂してしまう

クラックから雨が侵入し、内部鉄筋が錆びてしまう→鉄筋の錆びが膨張しコンクリートが押し出されてしまう。この現象を「爆裂」といいます。

この爆裂を放置してしまうと広範囲に広がり建物そのものを破壊してしまうリスクがあります。

爆裂は先程「1-3.白や茶褐色の液がでているクラック（エフロレッセンス）」にてお話しましたとおり、白や茶色の液がでているクラックで起こる可能性があります。

見つけ次第すぐ対処されることをおすすめします。

3-4.強度や耐震性が低下する

クラックから雨水が侵入し、雨漏りや内部の錆び・腐食などが進行するとマンション自体の強度が低下し耐震性も低下するでしょう。

地震調査研究推進本部地震調査委員会では30年以内にマグニチュード8～9以上の大型地震が起こる可能性は70％～80％とされています。

今後必ず訪れるとされている大型地震に備え、クラックを補修し耐震性や強度を向上させましょう。

3-5.資産価値が下がる

窓周りのクラックや小さなクラックではそれほど資産価値に影響されることはありませんが、幅の広いクラックや内部に雨水が浸透しているクラックの場合、資産価値や売却価格は大きく低下します。

外壁のクラックがひどい場合、相場の80～90％の価格で取引されることがあります。

大きく重度のクラックは補修費用もかさみます。小さなクラックであるうちに補修を行い賢く資産価値を維持しましょう。

4.マンションのクラックがあったら管理業者ではなく塗装専門業者に相談しよう

マンションのクラックを見つけたら「とりあえず管理業者に相談してみよう」と思われるオーナー様が多いかと思います。

管理業者に任せておけば全て管理を任せることができ、忙しくて手が回らないオーナー様にはとっても助かることかと思います。

ですが、管理業者に補修を依頼するとマージンが発生してしまいます。一般的なマージンの金額は工事費用の10～20％とされており決してお安い費用ではありません。

一方、オーナー様から直接塗装専門業者に依頼した場合、このマージンは発生せず管理業者を挟んだ場合とかなりの差額が出ることでしょう。

【例】
築20年のマンションの工事を管理業者に依頼。約500万円かかると言われました。

ですが500万円のうち120万円は中間マージンであることを知り、直接塗装業者に相談。
すると工事費用は350万円程度に抑えることができました。

5.マンションのクラック補修にかかる費用は劣化内容と補修方法によって変動

申し訳ございませんが、マンションのクラック補修にかかる費用は補修方法と補修箇所の大きさによって異なりますので、一概に〇円！と断定することはできません。

そのため、まずは業者にクラックの状態を点検してもらい補修にかかる費用を確認しましょう。多くの業者では、点検と見積もりを無料で実施しておりますので、お気軽にご依頼ください。

クラック補修の方法は以下の4つがございます。

1.小さなクラックの場合…微弾性フィラーの刷り込み（被覆工法）

小さなクラックの場合は、クラック表面に微弾性フィラーを刷り込みます。ひび割れの上から蓋をするイメージです。

2.大きなクラックの場合…Vカット補修（充填工法）

大きなクラックの場合はVカット工法という充填工法を行います。クラック部分をサンダーでV字にカットし溝を拡げます。拡げた溝にコーキング材を充填させクラックを塞ぐ工法です。

3.爆裂、欠損の場合…樹脂モルタル成型（被覆工法）

爆裂している箇所のサビを全て取り除き防錆材を塗布します。その上から樹脂モルタルを塗布し爆裂や欠損部分を埋めていく工法です。

4.内部の浮きや空洞化…エポキシ樹脂注入（注入工法）

浮きや空洞化が生じたクラックにはエポキシ樹脂という材料を注入し接着と固定を行います。エポキシ樹脂は耐候性と接着性に優れているため腐食を防ぐ効果も期待できます。

6.マンションのクラックを補修した施工事例

最後に、弊社で行いましたマンションのクラック補修の施工事例をご紹介したいと思います。工程や費用の記載もございます。

6-1.浪速区のマンションの外壁工事と共用部の補修と塗装工事

【詳しくはこちら】浪速区のマンションの外壁工事と共用部の補修と塗装工事

6-2.松原市 下地の鉄筋が見えていた築45年のマンション

【詳しくはこちら】松原市 下地の鉄筋が見えていた築45年のマンションの外壁塗装

6-3.八尾市 マンションの工事と外壁屋根塗装

【詳しくはこちら】八尾市 マンションの工事と外壁屋根塗装

7.まとめ

いかがでしたでしょうか？

マンションのクラックは建物の強度や耐震性が低下してしまったり雨漏りや錆び・爆裂などの原因になるため放置は厳禁です！

危険度が高いマンションのクラック
窓やドア近く（開口部）以外のクラック
白や茶褐色の液が出ているクラック（エフロレッセンス）
幅0.3mm以上のクラック

マンションのクラックが起こる原因は主に4つ
乾燥収縮や気温の変化によるもの
コンクリートの中性化によるもの
凍結によるもの
施工不良（コールドジョイント）によるもの

マンションのクラックを放置するリスク5つ
見た目が悪くなる
雨が侵入してしまう
錆びが進行し爆裂してしまう
強度や耐震性が低下する
資産価値が下がる