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枚方市の築33年のマンション（ヘーベルメゾン）のオーナー様より外壁塗装・防水工事などの建物全体のメンテナンスのご相談をいただきました。
前オーナー様にて過去に一度外壁塗装をされており、今回が二度目の塗装工事です。
マンション一室に雨漏りがあるとのことで、雨漏りの原因調査も実施いたしました。
皆様、こんにちは！
塗装工事専門店 南大阪ペイントセンターのマナベと申します。
枚方市でヘーベルメゾンのマンションに雨漏り調査と塗装工事のお見積り点検を実施した内容をご紹介しています。
枚方市の築33年のマンション（ヘーベルメゾン）
| 築年数 | 築33年 |
| 外壁材 | ALCパネル（ヘーベル） |
鉄骨造の2階建てのマンションです。
こちらのマンションはヘーベルメゾンで旭化成ヘーベルハウスの賃貸住宅です。
雨漏りがあるのでネット検索でヘーベルメゾンの依頼先を探されていたところ、弊社ホームページのヘーベルハウスの施工実績をご覧になりご連絡をいただきました。
お困りのマンションの雨漏りから調査
まずは雨漏りの原因究明に向けて調査を開始します。
マンションの雨漏り場合、ほとんどのケースが屋上からの雨漏りが原因です。
これまで屋上の防水工事は未実施とのことで、屋上の防水層の寿命で雨漏りが起きている可能性があります。
シート防水の一部が破けてコーキングで応急処置をした跡が見られることもあり、防水層の痛みが進行していると思われます。
意外に思われるかもしれませんが、ドレン内部の劣化も雨漏りに直結しやすいです。
ドレン（排水溝）から樋へ雨水が受け渡される過程で、ドレン内部が傷んでいると亀裂から雨水が漏れて外壁内部を伝い屋内へ雨漏りするといった事例も多いです。
そこで屋上全体への塩ビシート防水工事とドレンの内部の雨漏り対策として改修ドレン工事をご提案いたしました。
屋上の規模は200㎡近くあり膨大な広さでも塩ビシート防水であればシートを取り付ける工法ですので、比較的少ない工期で耐用年数も15～20年ほどあるコストパフォーマンスの高い工法なのです。
マンション外壁の調査
外壁にはヘーベルハウスの「ヘーベル」と呼ばれる耐火性、耐震性に優れたALCパネルが使用されています。
ALCパネル自体は非常に耐久性が高いのですが、パネルの継ぎ目になる目地のコーキングを如何にメンテナンスするかがALCの寿命を左右します。
ALCの目地を近くで見ると、一部ひび割れているのが分かりますか？
前回に別の塗装業者で塗装工事済みですが、コーキング工事がされておらず塗装のみ実施されたようです。
前回にコーキング工事がされたのであれば目地に溝がほぼないはずですが、写真で見ても分かるようにハッキリと溝が確認できますね。
建築当初に施工された目地のコーキングの経年劣化が進み硬化してひび割れています。
コーキングの痛みはALC最大の弱点と言っても良いくらい重要です。
目地のコーキングのひび割れから雨や湿気が入り込むことで、雨漏りに直結しやすいです。
ですのでALCの場合コーキング工事を実施してから塗装を行うことが基本です。
なぜ前回の業者がコーキング工事をされないまま塗装をしたかは分かりませんが、今回はキッチリと建物全体の目地をコーキングで補修してから塗装をする必要があります。
コーキングだけではなく、もちろん塗膜も劣化が進行しています。
ALCパネルに触れると塗料の粉が付着し、塗膜の顔料だけが粉状になって表面に出てきているのです。
この状態をチョーキング現象と呼ぶのですが、残念ながらチョーキングがあると塗膜の防水性がほぼない状態なので塗装が必要です。
このまま塗装をしないまま放置してしまうと目地のひび割れからだけでなく、ALCパネル自体に雨が染み込み外壁を傷める原因になりかねません。
外壁のALCパネル以外にもマンションには塗装が必要な箇所があります。
鉄骨階段の裏側の塗膜が剝がれているのが分かりますね。
前回塗装されたはずのシャッターBOXも剥がれが非常に目立ちます。
現状の塗膜を確認したところ塩ビ被覆されているシャッターBOXに専用の下塗りを塗装していないのが早期剥がれの原因と推測されます。
今回のような早期剥がれにならないように、素材の特性を見極めて正しい塗装方法で施工をする必要があります。
各部屋のベランダの防水層も寿命を迎えて雨漏りの危険性があるので、屋上同様に塩ビシート防水をご提案いたしました。
マンション全体の外壁塗装工事の見積り調査完了
オーナー様にご提案した内容は以下の通りです。
- 足場工事
- 共通工事（高圧洗浄・養生など）
- コーキング工事（増し打ち）
- 外壁塗装工事
- 付帯塗装（雨樋・スリムダクト・階段下鉄部・シャッターBOX・軒天破風板など）
- ベランダ塩ビシート防水工事
- 屋上塩ビシート防水工事
以上の工事をご提案いたしました。
お見積り金額は上記1～7の内容で427万円～589万円（税抜）のお見積りです。（使用する塗料によって金額に変動があります）
実際には各工事の㎡数や単価を記載したお見積書をオーナー様にご提示いたしました。
お見積り金額と今回ご説明した施工内容にご理解をいただけ、この度工事のご成約となりました。
この度は弊社にご縁をいただき、誠にありがとうございます！
工事後の様子は近日中に施工事例ページに掲載予定ですので、今しばらくお待ちください。
▼施工事例公開しました（2023/07/28更新）▼
その他のマンションの外壁塗装工事の事例
| 外壁塗装・屋根塗装・マンション共用部塗装 | |
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堺市
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| Before 施工前 |
After 施工後 |
堺市北区で築35年のマンション（ALC外壁）の外壁塗装を実施
| 価格 | 179万円 | 工事期間 | 18日間 |
| 塗料名 | 関西ペイント コスモシリコン | 塗料種別 | シリコン |
| 面積 | 446m2 | 築年数 | 35年 |
| 工事期間 | 18日間 | 面積 | 446m2 |
| 塗料名 | 関西ペイント コスモシリコン | 塗料種別 | シリコン |
| 築年数 | 35年 |
| 外壁塗装 | |
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大阪市東住吉区
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| Before 施工前 |
After 施工後 |
大阪市東住吉区にてマンション全体の外壁塗装工事
| 価格 | 414万円 | 工事期間 | 48日間 |
| 塗料名 | 関西ペイント コスモシリコン | 塗料種別 | シリコン |
| 面積 | 434m2 | 築年数 | 34年 |
| 工事期間 | 48日間 | 面積 | 434m2 |
| 塗料名 | 関西ペイント コスモシリコン | 塗料種別 | シリコン |
| 築年数 | 34年 |
| ALC外壁コーキング打ち替え+シリコン塗装 スレート屋根シリコン塗装 各所付帯塗装 | |
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松原市
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| Before 施工前 |
After 施工後 |
松原市 10年に一度の定期的な塗り替えで前回とは違う業者探し
| 価格 | 252万円 | 工事期間 | 27日間 |
| 塗料名 | 外壁 エスケー化研 水性セラミシリコン | 塗料種別 | 水性シリコン |
| 面積 | 376m2 | 築年数 | 20年 |
| 工事期間 | 27日間 | 面積 | 376m2 |
| 塗料名 | 外壁 エスケー化研 水性セラミシリコン | 塗料種別 | 水性シリコン |
| 築年数 | 20年 |
| 外壁屋根塗装 ALC目地コーキング 雨漏り修理 | |
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大阪市西成区
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| Before 施工前 |
After 施工後 |
大阪市 慢性的な雨漏りが止まったALC外壁の賃貸マンション
| 価格 | 250万円 | 工事期間 | 35日間 |
| 塗料名 | 日本ペイント オーデフレッシュSI | 塗料種別 | シリコン塗料 |
| 面積 | 650m2 | 築年数 | 31年 |
| 工事期間 | 35日間 | 面積 | 650m2 |
| 塗料名 | 日本ペイント オーデフレッシュSI | 塗料種別 | シリコン塗料 |
| 築年数 | 31年 |
| 塩ビシート防水 コーキング打ち替え ラジカルシリコン塗装 | |
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堺市
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| Before 施工前 |
After 施工後 |
堺市 屋上に水溜まり、雨漏りしていた大和ハウスの賃貸物件
| 価格 | 600万円 | 工事期間 | 35日間 |
| 塗料名 | 関西ペイント アレスダイナミックトップ | 塗料種別 | ラジカルシリコン塗料 |
| 面積 | 660m2 | 築年数 | 20年 |
| 工事期間 | 35日間 | 面積 | 660m2 |
| 塗料名 | 関西ペイント アレスダイナミックトップ | 塗料種別 | ラジカルシリコン塗料 |
| 築年数 | 20年 |
| コーキング打ち替え・ひび割れ補修・外壁屋根シリコン塗装 | |
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泉佐野市
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| Before 施工前 |
After 施工後 |
泉佐野市 雨漏りがピタッと止まったマンションの大規模修繕塗装
| 価格 | 711万円 | 工事期間 | 40日間 |
| 塗料名 | 日本ペイント オーデフレッシュSI | 塗料種別 | 水性シリコン |
| 面積 | 1050m2 | 築年数 | 20年 |
| 工事期間 | 40日間 | 面積 | 1050m2 |
| 塗料名 | 日本ペイント オーデフレッシュSI | 塗料種別 | 水性シリコン |
| 築年数 | 20年 |
